万 科A:万科股价再度涨停龙头房企还有多少上涨空间

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发布时间:2017-11-22 11:11

    房地产调控未见丝毫放松之际,龙头房企的股价却创出新高。其背后,除了消息面的刺激因素,还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。

    21日,以万科为代表的A股房地产板块表现活跃,整体涨多跌少,万科股价更是创出历史新高,以31.79元/股的涨停价报收。中华企业、财信发展等此前有一定幅度调整的区域性地产股也出现涨停。此外,华侨城A、金地集团涨幅在6%左右,世联行、招商蛇口、新城控股、阳光城等涨幅均超过3%。

    在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,地产股表现不错充分说明房地产板块的基本面依然获得市场认可,尤其是近期众多房企都在冲刺年度销售业绩,地产股的大涨是对其业绩预期的体现。也有业内人士认为,多重因素助推了房地产股的上涨,其中,龙头房企在未来上升空间更大。

    以万科为例,今年前十个月,万科实现销售金额4328.9亿元,同比增38.8%。而根据兴业证券日前发布的纪要,万科有关负责人在回复投资者关于万科总货值的提问时表示:项目资源方面,加上10月份新获取的500多万平方米,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,可售规模在9500万平方米左右。此外,就推盘而言,今年第四季度可能更集中。今年上半年,市场好,推盘相对多一些,但下半年推盘会更多。最后两个月的推盘量预计比9、10月份多。

    关于转型,万科董事会主席郁亮日前接受采访时表示,万科未来的发展理念,就是以人民的美好生活为中心,要成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

    中信证券研报认为,万科销售表现超越行业平均水平,且由于高效拿地,未来货值充裕度将不成问题。目前的行业环境有利于万科这样的龙头企业,再加上该公司融资成本低,拿地优势明显,维持偏低的净负债率对股东并非最优选择,2018年,公司净负债率有望超过50%。另外,物业、物流地产、长租公寓等新业务进展迅速,也成为万科估值体系的重要补充。中金公司则表示,积极看好明年A股地产板块投资机会,其判断,龙头房企将有40%左右的上涨空间。

    对于行业冷暖,中型房企也有切身体会。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露,该公司今年的销售情况也很不错,主要得益于公司的布局符合市场发展趋势,在新城控股进入的45个城市中,一二线城市和三四线城市的配比比较均衡。另外,公司的住宅和商业并进的战略在今年也取得了良好的效果。

    中原地产首席分析师张大伟指出,龙头房企的销售额持续刷新历史纪录。截至10月底,碧桂园、恒大、万科、融创等龙头公布的销售业绩均已超过了2016年全年。而且,龙头房企转型加速,布局合理。此外,对住房租赁的鼓励政策出台,加快了部分房企的业务转型,这也受到了市场关注。

    另据上证报资讯统计,今年三季度,基金对房地产板块进行了加仓。三季报数据显示,基金配置房地产股的市值占净值比和占股票投资市值比例分别为0.53%和3.12%,而上期数值分别为0.5%和2.79%。与此同时,其他机构则小幅减持房地产股,三季报上市公司前十大股东榜显示,包括保险、QFII、社保、券商、阳光私募在内的机构合计持有69.94亿股,占总股本比例为4.27%,而上期为5.18%。

    [行业研究]

    平安证券:一二线销量逐步探底,持续看好龙头

    本周观点:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)10月22家主流房企单月增速仍高达40.4%,部分房企已提前完成全年目标;2)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍以下;3)三季报业绩靓丽,毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大。

    光大证券:房地产边际约束临近极限 上调行业评级至"增持"

    政策层面,前期调控政策密集,频率高力度大效果明显,"四限"属特定时期和区域的"短期需求限制性"政策,在重拳打击投机炒房大快人心的同时,"一刀切威慑性"需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求;陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响。

    [券商评级]

    万科A:盈利能力维持高位 土储补充加速

    报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。1-9 月,本集团累计实现营业收入人民币1171.0 亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9 亿元,同比增长34.2%。

    保利地产:业绩拐点已临,规模增长可期

    公司财务焦点:盈利能力的权益比和利润率。 结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司 2014 至 2016 年的业绩弹性,但是随着近两年行业回暖,公司毛利率短期存在修复改善迹象,长期有望维持较高水平。

    平安证券:一二线销量逐步探底,持续看好龙头

    本周观点:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)10月22家主流房企单月增速仍高达40.4%,部分房企已提前完成全年目标;2)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍以下;3)三季报业绩靓丽,毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大;4)拿地门槛提升叠加融资趋紧,为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。

    本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交43674套,环比降1 1%,同比降13%,其中一线城市环比降16%,二线城市环比降12%,三线城市环比降8%,低于2016年周均26 8个百分点,2017年日均成交环比2016年降1 6.5%。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周(11 .05-11 .12)重点城市新开盘42个项目,推出房源12182套,环比降1 .45%,该周均值高于2016年均值55 3个百分点。平均去化率84%,较之前一周降5个百分点。一手商品房1 1月日均成交:环比上升,同比下降。截止11月18日,重点城市日均成交套数环比升11%,同比降1 0%。其中一线城市环比升1 7%(同比降24%),二线城市环比升17%(同比升4%),三线城市环比升5%(同比降18%)。二手房成交环比持平同比下降。二手房成交环比持平同比下降。本周二手房整体成交套数环比降0%,同比降33%。19城二手房挂牌套数周环比升0.17%。1 1月18日19城二手房挂牌套数34 58万套,周环比升0 1 7%,深圳降0 80%,北京升1 .4g%,上海降1 87%,广州升1.33%,成都升4 84%,重庆升0 38%。

    本周动态:国家统计局公布2017年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。平安观点:单月销售降幅扩大,弱市集中度加速提升。1-10月全国商品房销售面积同比增长8.2%,增速较1-9月增速回落2.1个百分点。其中10月单月销售面积同比下降6%,较9月扩大4.5个百分点。单月销售额同比下降1_7%,自2015年4月以来首次转负。9月末多城市调控再次加码、按揭利率上行背景下,金九银十平淡收官。考虑到基数仍处于高位、三四线需求透支、信贷收紧、同时一二线限价抑制开发商推盘热情,预计单月销售仍将延续负增长,维持全年销售面积增长5%判断。单月投资增速回落,中期不悲观。前10月房地产投资同比增长7.8%,较前9月回落0.3个百分点,其中10月单月投资同比增长5.6%,较9月回落3.6个百分点。从各细分项目来看,单月增速回落主要因:1)单月新开工同比下降4.3%;2)施工面积增速回落0.2个百分点至2.g%。整体来看,土地购置费仍是支撑单月投资正增长的主因。

    风险提示:基本面大幅恶化风险。(平安证券 杨侃)

    光大证券:房地产边际约束临近极限 上调行业评级至"增持"

    需求限制性措施边际约束临近极限,亟待长效机制"由堵到疏"

    政策层面,前期调控政策密集,频率高力度大效果明显,"四限"属特定时期和区域的"短期需求限制性"政策,在重拳打击投机炒房大快人心的同时,"一刀切威慑性"需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求;陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响(如土地增值税当月同比增速从2016年初40%左右下滑至目前负值)。市场亟待长效机制出台,"从堵向疏转变,从短期威慑性向长期调节性转变,从需求限制性向供给分区域优化性转变"。

    资金层面,2017年房地产信托增长明显,一季度和二季度新增规模同比上升15.3%和16.8%;占比快速回升到9%至两年新高;

    房贷利率自2017年Q1的4.48%快速攀升至Q3的5.22%,近期出现企稳迹象。目前银行控制房贷额度减缓放款速度,预计房贷利率短期内继续大幅提升的可能性不高。

    低估值凸显配置价值,长期滞涨形成相对上升空间

    截止9月30日地产板块PE估值为16.8,同期全部A股PE估值20.6;2017年Q3显示基金持仓较历史均值以下最大行业是房地产,板块低配严重;数据显示2017年初至11月10日地产板块(SW)整体涨幅为-0.75%,同期沪深300涨幅约为24.2%;地产板块长期滞涨,存在相对上升空间,有后续补涨可能。

    上调行业评级至"增持",推荐保利(600048)和蓝光发展(600466)

    我们认为目前地产板块经过长期磨底后估值低廉,长期滞涨,抛压较轻,边际约束效应临近极限,上调行业评级至"增持"。

    同时推荐前期涨幅不高,基本面扎实,增长潜力较高投资标的。保利地产近期拿地发力布局精准,融资渠道多元成本较低;蓝光发展处于高成长期,营收和净利提升空间较大,产业链多元化协同效应值得期待。

    风险分析:

    由于房地产调控时间过长,销售持续下滑,信贷持续收紧,融资渠道狭窄,房企有出现资金链断裂的可能。汇率波动风险有导致房企外债汇兑损失加大的可能。利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。房企多元化业务发展有不及预期的可能。(光大证券 陈浩武)

    万科A:盈利能力维持高位 土储补充加速

    报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。1-9 月,本集团累计实现营业收入人民币1171.0 亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9 亿元,同比增长34.2%。其中,房地产业务结算面积966.6 万平方米,贡献营业收入人民币1102.3亿元,同比分别减少2.7%和1.5%。房地产业务的毛利率为23.4%,较去年同期增加5.4 个百分点。公司前三季度完成全年竣工计划的46.4%,四季度是竣工和结算的主要时间,对公司全年营收我们持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响,预计全年毛利率水平依然能维持高位。

    销售强劲,已售未结资源丰富。报告期内,第三季度公司房地产业务实现销售面积795.5万平方米,销售金额人民币1189.2 亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。1-9 月,公司累计实现销售面积2664.5 万平方米,销售金额人民币3961.0 亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。其中,前三季度北方区域销售增长较快,销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。我们认为行业集中度提升是长期趋势,龙头房企享有资金及资源优势,公司未来增长空间依然充足。由于销售增长高于结算增长,截至9 月底,已售未结算资源面积增至3260.9 万平方米,合同金额增至人民币4321.0 亿元,环比分别增长9.3%和12.6%。

    拿地节奏加快,拓展持续经营能力。公司第三季度充分发挥自身的品牌、资金和运营优势,持续拓展项目获取渠道,拿地节奏明显加快。第三季度公司新增加 64 个项目,总建筑面积约1728.6 万平方米,超过上半年拿地建面。1-9 月,公司累计新增143 个项目,按万科权益计算的建筑面积约2099.5 万平方米,按投资金额计算,其中 91.6%位于一二线城市。

    杠杆率有所提高,依然处于行业低位。由于拿地支出增加,公司净负债率增加至38.2%(净负债率指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例),较Q2 增加18.6 个百分点,但依然在行业内处于较低水平。截至9 月底,公司所持有的货币资金为人民币943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币542.3亿元。有息负债中,长期负债的比例为65.8%。

    持续推进配套服务商战略。报告期内物流地产业务新获取项目14 个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约109.7 万平方米;截至9 月底,长租公寓中的泊寓业务覆盖24 个一线及二线城市,累计开业82 个项目,累计获取房间数超7 万间,开业约2.4 万间。

    盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度提升,在保持住宅开发优势的同时,多元化业务有序发展,"轨交+物业"值得期待。维持盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019 年归属于母公司的净利润259.2 亿元、304.3 亿元、371.7亿元,对应EPS:2.35 元、2.76 元、3.37 元。当前价格对应PE 为11.7X、10.0X、8.2X。(申万宏源 王胜,曹一凡,龚正欢,彭子恒)

    保利地产:业绩拐点已临,规模增长可期

    公司财务焦点:盈利能力的权益比和利润率。 结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司 2014 至 2016 年的业绩弹性,但是随着近两年行业回暖,公司毛利率短期存在修复改善迹象,长期有望维持较高水平( 17 年三季度新增土储预估毛利率约 29%)。随着公司拿地权益比趋于稳定,我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在 18-20%左右水平。

    公司的财务焦点: 经营规模和杠杆率。 今年以来公司新开工规模快速增长( 2017 年前三季度同比增长 40%),可售资源充沛(全年货值预计接近 3500 亿),叠加较高的去化率,合同销售金额弹性充足,全年预计销售金额在 2900-3000亿元之间,增速接近 40%。公司 2014 至 2016 年上半年拿地偏少,但是待建可开发资源仍平稳增长,经过 2016 年下半年以来的积极拓展,到 2017 三季度末,公司在建和待建项目土储达到 1.87 亿平。 2014 至 2016 年,公司连续降杠杆,净负债率达到 55%的历史较低水平,但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策,公司杠杆率再度提升, 2017 年三季度末达到 103%,对 ROE 的提升修复有一定帮助。

    公司在 2016 年业绩发布会上提出"十三五" 达到 5000 亿销售规模的发展愿景,若顺利实现, 相当于在 2016 年基础上(销售额 2101 亿元)再造 1.5 个保利。为此,公司从 2014 至 2016 年中期的扩张收缩到 2016 年下半年以来的积极拿地,从 2014 至 2016 年的降杠杆到 2017 年的加杠杆,追求规模再上台阶。 而公司具备四大竞争优势,有助于实现规模再度提升: 1、作为央企的资源获取及融资优势: 目前内部整合破冰缓行,外部整合国资存量资源成新发力点,而随着资金成本上行和融资渠道收窄,央企的融资优势又开始凸显; 2、高效的管控及周转效率: 公司销售管理费用率位于行业最低水平之一; 3、相对市场化的激励机制安排: 公司激励机制建设一直走在国资前列,已启动了两期股权激励计划, 而公司在 2016 年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式; 4、多元化的业态及业务布局: 公司在 2016 年确立"一主两翼"的业务格局,在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩,也说明了公司出色的战略管理和执行能力。

    估值及盈利预测: 公司 2016 至 2017 年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机,叠加充沛的土储和可期的规模增长,我们认为公司业绩正迎来向上拐点,我们上调公司 2017、 2018、 2019 年 EPS 预测至 1.22、 1.55、1.85 元/股(原先为 1.20、 1.44、 1.81 元/股),按照当前股价,对应 PE 倍数为 8.6、 6.7、 5.6x。结合 18.06 元/股的 RNAV,我们给予公司 14 元/股的目标价,维持"买入"评级。

    风险提示: 由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期; 公司业绩释放不达预期。(中泰证券 周子涵 倪一琛)

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